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외국인이 보유한 국내 부동산을 매도 할때

 저희 가까운 친척이  오래전에 외국으로 이민 가서 시민권을 취득했는데,

이민 가기 전부터 소유하고 있는 한국내의 친척 명의로 된 부동산을 매도 하려고 하는데,

만일 양도 소득세등 세 부담이 많거나 다른 이유로 매도 하는것이

여의치 않으면 그분 자녀들 에게 양도 하려고 하는데

그분 자녀들도 외국 시민권 자 입니다.

외국인이 매도할때 어떤 절차를 거쳐야 하는지?

외국인이 내는

양도 소득세나 상속세등의 관계는 어떻게 되는지요?

 

익명 | 2010.04.10 08:55 수정됨 | 신고
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  • 답변 고마워요

    외국인이 보유한 국내 부동산을 매도 할때(도움되시기 바라며 참고하세요)

    ㅁ1.국내자산의 등기명의를 이전할 때,

    대가를 받고 양도하면 이는 매매에 해당되어 양도소득세대상이됩니다.

    -ㅇ1.신고납부가 원칙이고 내국인과 세부담이 같지만

    비거주자는

    1가구1주택비과세혜택을 못받고 1가구1주택 장기보유특별공제율이 다릅니다.

    -ㅇ2.비거주자는 등기명의이전 전에 양도소득세신고를 하거나

    매도가의 10%를 매수인에게 보관하여야합니다.


    ㅁ2.국내자산의 등기명의를 이전할 때,

    대가를 받음이 없이 이전하면 이는 증여에 해당하는 것으로

    수증자(증여받는자)에게 증여세가 부담됩니다.

    내국인과 세액 산출방법이 같지만 비거주자는 증여재산공제(직계존비속간3천만원)를 받지 못합니다.


    ㅁ3.외국시민권자의 사망으로 국내자산이 상속인에게 이전될 때

    상속인은 상속세를 신고납부하여야합니다.

    내국인과 세액산출방법이 같지만 비거주자의 사망은 기초공제2억원만 공제 가능하고

    배우자공제나 기타인적공제·일괄공제 등을 받지 못합니다.


    ㅁ4. 비거주자의 재산처분에 대한 등기절차 [내국인과 같지만 서류준비에서 조금 다릅니다]

     

    (1) 외국민이 입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우의 신청서에 첨부할 서면


    (가) 처분위임장

    수임인이 등기신청을 함에 있어서 제출한 서류 중, 위임장에 관하여는 여기에 기재된

    서명(또는 날인)이 본인의 것임을 증명(서명인증서)하는 그 외국관공서의 증명이나 이에 관한 공증인의 공증이 있어야 합니다.


    (나) 인감증명

    ①.인감증명의 날인제도가 없는 외국인은 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성

    하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 합니다.

    ②.인감증명의 날인제도가 있는 외국인(일본인, 대만인)은 위임장에 날인한 인감과 동일

    한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 합니다.


    (다) 주소를 증명하는 서면

    ①.본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대

    만 등의 경우)를 첨부하여야 합니다.

    ②.본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미

    국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 합니다. 다만 이 경우에

    는 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)을 본국

    관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다

    는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사

    본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증

    인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의

    사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있습니다.


    (라)외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우

    변경전의 성명(등기부상 성명)과 변경후의 성명이 동일인이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 합니다.


    (마)번역문 

    등기신청서에 첨부된 서류가 외국어로 된 경우에 첨부하는 번역문에는 그 번역의 정확성

    을 보장하기 위하여 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 번역인의 서명 또는 기명날인하면 됩니다. 그러나 등기 신청인의 서명 또는 기명날인은 필요 없으며, 또한 번역인의 자격에는 그 제한이 없습니다.


    (2) 외국민이 입국하여 국내 부동산을 처분하는 경우

    첨부서면은 위 (1)의 경우와 같습니다. 다만,


    (가) 주소증명은 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에

    는 국내 거소신고사실증명(국내거소신고사실증명)으로도 가능합니다.


    (나)날인제도가 없는 외국인의 인감증명서에 관하여는 신청서 또는 위임장 등에 한 서명

    이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하

    며, 출입국관리법에 의하여 외국인 등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발

    급받아 제출할 수 있습니다. (인감증명법 제3조 제3항).


    (3) 수임인의 신청

    (가)수임인은 그가 본인(외국인)의 대리인임을 현명하고 대리인 자격으로 직접 신청하거

    나 법무사 등에게 그 신청을 위임할 수 있습니다. 이 때 수임인의 인감증명(매수자의 인적사항이 기재된 인감증명)을 제출하여야 합니다.

    (나)원인증서도 수임인이 본인을 위한 것임을 표시하고 대리인 자격으로 작성하여야 합

    니다. 


    나. 취득


    (1) 외국민이 국내부동산을 매입하는 경우의 신청서에 첨부할 서면(일반적으로 등기신청에 필요한 서면은 제외함. 이하 같음.)


    (가) 외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 합니다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조 제1항에 의한 국내거소신고번호를 말함. 이하 같음.)로 이에 갈음할 수 있습니다. 외국인의 그 등록번호부여신청은 체류지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 합니다. 다만 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 이를 하여야 합니다. (부동산 등기법 제41의2 제1항 제4호).

     

    (나) 계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우에 외국인토지법 제4조 제2항 각호의 1(재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의하여 국내거소 신고를 한 외국국적동포에 대하여는 같은 항 제1호)에 해당하는 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 합니다. 다만, 위 각 호의 1에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획 확인서를 첨부하여야 합니다.

     

    2010.04.10 07:19 | 신고 긴 문장을 정성껏 자세히 써 주셔서 많은 도움을 받앗습니다.
  • 답변 고마워요

    직계존비속에게 양도한 부동산은 그 부동산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 입증되는 경우에는 그 부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.

     

    양도소득세와 자녀에게 양도하는 경우 증여로 추정되어 증여세를 부담하는 경우,  개별적으로 세액을 계산하여 비교하여야 할 것으로 보입니다. 

    2010.04.10 07:56 | 신고 감사합니다

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