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[법무] 상가 월세 인상에 대한 문의

2015년 1월 8일에 보증금 3000 월세 120 상가임대차 계약을 하였습니다.
2017년 1월 9일에 건물주는 월세 30만원 인상을 얘기하여 저는 건물주에게 호소하여 10만원으로 협의를 봤습니다.
2017년 1월 15일에 건물주는 계약서를 들고 왔으나 이틀 동안 검토해보고 계약하기로 하였습니다.
2017년 1월 16일에 인터넷으로 알아보니 묵시적 갱신이 적용되어 월세를 인상하지 않아도 된다고 합니다.
그리고 임대차 보호법 적용으로 최대 9%이며 주변시세에 맞게 올릴수가 있다고 합니다.
그리고 건물주에게 물어보니 묵시적 갱신에 대해서 이미 알고 있었고 미안하다고 하면서 무조건 올려야 된다고 합니다.
인상 안 할거면 나가라고 합니다.
질문의 요지
1. 묵시적 갱신으로 1년 동안 인상을 안해도 됩니까?
2. 임대차보호 5년동안 1년마다 무조건 9% 인상을 해줘야 합니까 ?
아니면 주변시세에 맞게 올립니까?
주변시세라고 하여 제가 주변상가 사장님들에게 물어보니 제가 내는 월세보다 현재 적게 내며 3~5년동안 월세 올린적이 한번도 없다고 합니다.
일부 주변 상가들은 폐업하거나 부동산에 내놨다고 합니다.

국민신문고
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| 2017.04.21 21:00 | 조회 0 | 신고

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  • 답변
    질의에 대한 회신
    1. 질의의 요지
    ○ 귀하는 묵시적 갱신된 상황에서의 차임 인상과 관련한 법률관계에 대하여 질의하신 것으로 보입니다.
    2. 검토 의견
    ○ 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차는 종전 임대차와 동일한 조건으로, 1년을 임대차기간으로 하여 갱신되게 됩니다.
       - 따라서 귀하의 경우, 상가건물 임대차가 묵시적으로 갱신된 것이라면, 원칙적으로 1년의 임대차기간은 동일한 임대료 등의 조건 아래에서 진행되게 됩니다.
       - 다만, 묵시적 갱신이 된 이후에도 임대인과 임차인이 합의로 임대료 등의 조건을 변경할 수도 있고, 임대차기간도 더 연장할 수 있음은 당연합니다.
       - 그리고 그러한 합의가 이루어지지 않는 경우에도, 임대인은 「상가건물 임대차보호법」 제11조에 따라 차임 증액 청구를 할 수는 있습니다. 이 경우는 일방적으로 차임을 증액하는 것인데, 증액이 인정되기 위해서는 ‘임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우’에 해당하여야 할 것이고, 상당하지 아니하게 되었다고 하더라도 9%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있을 뿐입니다.
       - 즉, 무조건 증액을 해주어야 하는 것이 아니라, 위와 같은 사정 변동으로 기존의 임대료가 현재 상당하지 아니한 때에 증액할 수 있는 것입니다. 상당하지 아니하다는 것에 대하여 당사자 간에 합의가 된다면, 그 합의에 따라 상당하게 임대료를 조정할 수 있을 것이나, 만약에 당사자 간에 의견 차이가 있다면, 결국에는 법원에 소송을 통하여 상당하지 아니하게 되었는지 여부에 대하여 판단을 받아보아야 할 것이고, 당사자들은 자신의 주장에 부합하는 증거를 통하여 주장을 증명하여야 할 것입니다.
       - 따라서 귀하는 주변 시세에 비하여 높은 임대료라는 점 등 현재의 차임이 상당하다는 점을 증명할 수 있는 증거자료를 확보하여, 임대인의 주장을 반박하여야 할 것입니다. 그리고 ‘물가 상승’이라는 측면은 ‘경제 사정의 변동’에 해당할 수 있어 임대인 쪽에 유리한 사정으로 작용할 수 있을 것입니다.
       - 차임 증액이 인정될 수 있을지 여부는 해당 상가건물의 개별적 특성과 해당 임대차와 관련된 구체적 제반 사실관계가 증거를 통하여 어떻게 인정되는지에 따라 달라질 수 있으므로, 귀하의 질의 글만으로 판단하는 입장에서 확답을 드리기는 어려운 점을 양해바랍니다.
       - 그리고 귀하의 경우, 묵시적으로 갱신된 1년의 기간은 귀하에게 보장되는 것이 맞고, 향후 임대인의 차임 증액 청구에 따라 해당 기간 동안의 차임이 달라질 수는 있을 것입니다. 또한 귀하가 묵시적으로 갱신된 1년의 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신요구를 한다면, 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서, 임대인이 계약 갱신을 거절할 정당한 사유가 없는 경우, 임대차기간을 갱신시킬 수도 있습니다.

    ▸상가건물 임대차보호법
    제10조(계약갱신 요구 등) 
    ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
     1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
     2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
     3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
     4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
     5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
     6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
     7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
      가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
      나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
      다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
     8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
    ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
    ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
    ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
    ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
    제11조(차임 등의 증감청구권) 
    ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
    ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
    ▸상가건물 임대차보호법 시행령
    제4조(차임 등 증액청구의 기준) 
    법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

    작성부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 창조행정담당관, 02-2110-4271

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    | 2017.04.21 | 의견 쓰기 |신고
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