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[법무] 임대차 변제 권리 관련 질의

보통의 경우 전세로 이사하는 경우 주민센터를 방문하여 전입신고 및 확정일자를 부여 받으면 그 다음날 부터 대항력이 발생합니다.
그런데 이사하는 날 은행 등에서 전세하려고 하는 아파트에 담보를 설정하면 전세보증금에 대한 대항력이 우선순위에서 밀리기 때문에 전세보증금에 대하여 전혀 보호를 받지 못하는 일이 발생합니다.
따라서 전입신고를 전세 계약후 이사하려는 아파트에 이사하려는 날짜 하루 전날 전입신고를 하고 이사하는 날 확정일자를 부여받으면 전세보증금에 대한 보호를 완벽히 보호 받을수 있다고 판단 됩니다.
<질의 내용>
1. 전입신고를 전세 계약후 이사하려는 아파트에 이사하려는 날짜 하루 전날 전입신고를 해도 되는지 여부
2. 하루 전날 전입신고를 하고 이사하는 날 확정일자를 부여받으면 은행 등에서 이사하려는 아파트에 일사일자에 담보를 설정하더라도 우선순위에서 대항력이 우선 발생하는지 여부

국민신문고
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| 2017.04.21 21:01 | 조회 0 | 신고

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  • 답변
      민원에 대한 회신 
    [주택임대차보호법]
    제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
    ② ~ ⑥ (생  략)
    제3조의2(보증금의 회수) ① (생  략)
    ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  
    ③ ~ ⑥ (생  략) 
    ○ 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인은 해당 임차주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력을 주장할 수 있습니다.
    ○ 위 규정에 따라 임차인이 대항력과 확정일자를 모두 구비하면 우선변제권을 취득하게 됩니다. 
    ○ 귀하께서 적어주신대로, 임차인이 주택을 인도받고 관할 주민센터에서 전입신고를 한 날 동시에 은행 등 저당권자가 저당권설정등기를 할 경우, 임차인은 저당권보다 후순위가 되어 경매 시 배당순위에서 밀리게 될 우려가 있습니다.
    ○ 따라서, 임차인이 임대인으로부터 열쇠를 건네받는 등 주택을 인도받았다면, 임차주택에 이사하기 전날이라도 전입신고를 할 수 있을 것입니다. 이 경우 대항력은 전입신고 다음날, 즉 이사하는 날 발생하고, 이와 동시에 확정일자를 받으면 그 즉시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 
    ○ 참고로, 임대차계약 체결 시 계약당사자 간에 임차인이 전입신고와 확정일자를 모두 갖추기로 한 날짜가 지난 후에 임대인이 담보물권을 설정할 수 있는 특약 내용을 계약서에 명시함으로써 임차인의 전세보증금을 보호하고, 당사자 간의 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것입니다.
     ※ 「주택임대차보호법」 제30조에서는 주택임대차계약 체결 시 법무부장관이 정하여 권고하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용하도록 규정하고 있으며, 해당 서식에서 귀하께서 문의하신 사항을 특약사항으로 명시하고 있습니다.
     ※ 주택임대차표준계약서 양식은 [법무부 홈페이지>>법무정보>>주택임대차표준계약서]에서 다운로드 가능합니다.

     ○ 저희 부에서는 법령질의에 관한 유권해석을 드리고 있으며, 구체적인 사실에 관하여 추가적인 상담을 원하시는 경우에는 대한법률구조공단(국번 없이 ☎132)으로 문의하셔서 도움을 받으시기 바랍니다.

    작성부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 창조행정담당관, 02-2110-4271

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    | 2017.04.21 | 의견 쓰기 |신고
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